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惠州遍地大盘争建异国风情小镇双管齐下赶超广深
日期:2013-1-15  发布人:陈老师
上周末,本报举办“第七届惠州金牌地产评鉴”,来自深、广、惠三地6名专家评委和十余名楼市记者组成评审团,深入惠州20个在售楼盘进行现场测评。 不少项目让评鉴团一致叫好,比如惠州地标之一华贸中心的超前规划,城市综合体佳兆业中心自称集深圳万象城、京基100、C O C O P A R K于一身,而中信凯旋城、保利山水城这样的大规模楼盘,开发商颇花心思的园林景观以及规划高度都得到了专家团的认可。

  曾经,深圳房地产行业以全国“样板房”的高度和地位引领整个行业的风潮,临近深圳的惠州楼市同样在不断学习深圳建筑设计,然而如今再去看看这个曾经追赶深圳的城市,惠州的房地产整体开发水准已经有了太大的提升,甚至有深圳专家直言惠州楼盘在某些设计上已经赶超深圳。此前有深圳开发商向南都记者表示是目前深圳可供开发的土地和项目已经渐少,可发挥的空间不大,导致深圳目前房地产发展减慢。而我们则希望以此次的惠州踩盘现场所观察到的N大亮点,提供给深圳房地产以对比与思考。

  百万平方米大盘遍地开花

  没见过姚明,不知道你个子矮,没到惠州,不要说你的项目大。2011年中国某网站统计在开发的中国10大超级大盘中,惠州独占3席。优质的自然资源给了惠州开发商大规模开发的信心和勇气,不仅仅是惠阳、大亚湾、惠东,在城区建筑面积超过100万平方米的大盘也遍地都是。

  还记得去年金牌地产评委去雅居乐白鹭湖的售楼处,售楼员在介绍项目的占地面积大小时,用了10000亩这个概念,后来售楼员直接说半个澳门大,雅居乐白鹭湖的规划建筑面积超过1000万平方米,开发周期需要8到10年。而雅居乐之外,惠州城区的百万平方米级别的大盘也让人数不清楚,奥林匹克花园建筑面积101万平方米,佳兆业东江新城规划建筑面积400万平方米,中信凯旋国际建筑面积153万平方米,中洲中央花园规划建筑面积300万平方米,中信新城规划建筑面积400万平方米,光耀城建筑面积100万平方米,惠阳碧桂园建筑面积130万平方米,这都还不包括惠东滨海线的大量规划建筑面积超过100万平方米的楼盘。

  靠山临江的楼盘真多

  凭借优越的自然资源,惠州这两年靠山临江的新建楼盘呈遍地开花态势,越来越多的开发商开始打生态牌、自然资源牌,而且开始反思和提升,不只简单地将楼盘建在江边湖畔或山上,而是更多琢磨与原生态资源的融合。

  比如雅居乐白鹭湖,山体和天然湖泊被破坏的痕迹并不明显,而是保留了大量湖泊、半山、群山作为丰富的景观资源,整个项目仿佛建在山谷中。位于博罗县的公爵小镇更是如此,其项目的精细化、建筑品质之高和开发理念之人文,几乎让所有参观的专家叹为观止。这个项目的所有房子都是依山而建,顺着山体脉络建房铺路,完整地保持着原来的植被状态和树木,对自然资源几乎看不出任何破坏,同时其庄园建筑采用的石料也与所在山体几乎一致,将建筑和自然融为一体。

  异国小镇概念流行

  “在这里,我都不好意思抽烟了。”一支未点的香烟在世联地产惠州公司策略资源策划总监胡光宇的手中夹了很久,最终还是被他塞回到烟盒里。

  这也难怪,考察团实打实地考察了惠州两天,早已身心疲惫。但当看到类似公爵小镇这样的庄园式别墅,众人困意全无,相反怜爱之心、流连忘返之心都在刹那间被激起。在这占地约27万平方米的土地上,21栋以英国、意大利等国著名庄园别墅为样本的别墅群风格迥异又彼此相映成辉,让每一个参观者似乎进入到一片世外桃源之地,远离城市喧嚣。出自英国皇家御用建筑师之手的设计和装修,比如古朴的院落、富有年代感的外墙、铺满碎石子的小路,也让别墅沾染上原汁原味的欧洲风情,让人赞不绝口。

  兴建如此异国风格的小镇,前提条件是地块够大、自然资源好,而这是惠州楼市现有优势,被评为典范的公爵小镇以外,还有如哈诗塔特、德威摩卡小镇、光耀荷兰水乡等,以小镇为名的楼盘不胜枚举。

  建筑风格多元且细分

  连续担任三届金牌地产评委的资深地产人士赵卓文,说惠州建筑这几年明显开始多元化,建筑设计的语言越来越丰富,而且不仅表现在高端产品上,刚需项目亦如此。

  早有深圳专家指出惠州楼盘最爱用“欧式风格”,而今年踩盘发现在欧式的主题下有了更多细致的区别,比如雅居乐白鹭湖是简欧风格;中信凯旋城为西班牙风格设计;保利山水城则是德式风情,大量采用了钟楼设计;合生上观国际欧陆风格,配有皇家中轴园林。

  也有楼盘采用了各种欧式风格元素混搭,在光耀翡俪港,其销售人员介绍建筑设计使用了西班牙风格,露台上有木架、花栏,外立面上雕刻着像浪花一样的艺术线条,具有浪漫气息,这是波斯卡纳风格,而园林则是克罗地亚风格,引入了专门的树种,比如秋枫等,搭配的是大峡谷水系景观。

  360度影院成售楼处标配

  时光回溯到一年前,2011年第6届金牌地产楼盘现场,也只有光耀翡俪港有地面的投影灯标注区位,当时给了购房者和评委很大的惊喜。仅一年时间,这个电子沙盘已退出历史舞台,取而代之的是更为先进的360度影院。

  我们无法统计在惠州究竟有多少个项目在售楼处使用了类似的影院,在11月3日金牌地产评鉴的第一站瑞峰公园里,售楼员介绍完沙盘之后,直接把随行的评委专家带进了一间装修考究的影视厅,在震撼的音乐声中,楼盘的生活状态被模拟出来,景观面以及区位、外立面、夜景商业的布局、楼盘的规划被有些夸张地描述出来,虽然并不是全部真实,但其描绘的理想生活状态给了购房者极度的想象空间。出人意料这只是第一家,随后的光耀翡俪港、金山湖花园、T -PA R K等都陆续把专家评鉴团带进了售楼处的影院内,在文字资料以及讲解之外,让购房者增加更多对项目的感性认知。冲这点,就可见惠州楼盘在营销上花的功夫。

  叫板幸福里的华贸中心才卖13000元/m2

  2010年来自北京的华贸,悄无声息地拿下江北核心市政配套区的这块土地,华贸中心超高层组合的规划出台后,业界一片哗然,一年后,占地15万平方米的惠州超高端城市综合商场华贸中心开业招商,当年,住宅、写字楼相继入市,华贸在这块13.5万平方米的地块上,打造了一个71万平方米的综合体。

  作为北京华贸中心原版复制的项目,华贸中心在此次金牌地产评鉴专家团看来,华贸中心规划和规模都超越了万象城,综合品质上来说,这个项目的住宅部分也不弱于深圳华润幸福里,商业部分使用的也完全是北京的高端商业资源,直接将华贸的资源引入到惠州,此外包括华贸的建筑品质、用材用料,包括电梯、大堂、窗台的设计,从细节角度看做得非常好,住宅价格仅13000元/平方米,且正在发售的写字楼还带租约出售,投资者可坐享收益。

  佳兆业中心m ix深圳三大商业项目

  如果说在惠州有一个项目,把深圳三大商业项目集合于一身,包括万象城的高端商业综合体、京基10 0的超高层地标以及CO CO PA R K的公园情景式购物公园,此事深圳市民怎么看?在惠州佳兆业中心的销售现场,其销售人员介绍项目时说佳兆业中心做到了这一点,并称该项目旨在推动惠州CBD升级换代。

  至少对比可见的,与深圳佳兆业中心同名的惠州佳兆业中心完全是个升级版本,该项目一期规划为集合了大型品牌超市及高尚公寓的国际生活示范区;二期规划有超甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心和超高层国际公寓,其中超高层部分将以288米的高度成惠州新地标;还在建设中的三期则设计有下沉式购物公园及商务公园,按照CO CO PA RK的购物模式来打造。

  这个集购物、餐饮、娱乐、居住、办公等物业元素为一体的旗舰级都市综合体,作为惠州最具规模的城市综合体之一,还与周边不少的写字楼以及商业综合体互为呼应,再加上体育馆、市民乐园等市政设施配套完善。评鉴团专家指出,项目开发大手笔,理念也很不错,只是还不知后期经营如何。

  整体品质进步明显

  20多个楼盘看下来,评鉴团专家都感叹近几年惠州楼盘的开发水准有质的飞跃,一方面是如富力、雅居乐、合生等外地品牌房企进入,明显提高了惠州楼盘整体品质,另一方面是本土开发商的进步也很大:德威集团从其开发的第一个楼盘石湖苑到目前开发的浪琴湾、摩卡小镇,无论是规模还是产品品质都是今非昔比,光耀从一个本地房企发展壮大成一个全国性的房地产开发公司,其产品也从品质一般的荷兰水乡到如今的光耀城、翡俪港等高端项目,实现了开发规模和产品品质上的大跨越。

  而外地品牌房企在惠州开发的项目,盘大资源多,往往需要派驻公司精锐部队,建筑设计、物业管理等也是站在多个一线城市实践基础之上的,如中信凯旋城的别墅外观和园林环境,就让专家们指出比广深等地的中信高端项目做得更好。

  深圳楼记看惠州

  深圳楼市脱掉的“衣服”,终究要一件件穿回来

  不知道为什么,惠州踩盘之后,总是想起舒淇经典的那句话,“我要把脱掉的衣服一件件穿回来。”这一穿便用了她整整十年。

  对于深圳楼市而言,思考与探索,曾经是它最华美的袍,被誉为全国的“样板房”,引领行业风潮。如今,几番顺市、逆市的折腾,这些早已无所谓地褪下。而行走惠州楼市的两日里,看着一些项目透出的成熟与追求,感觉深圳已被比下去。

  “这种入口处花了心思的园林展示,在深圳已经看不到了。”同行专家踩盘过程中,偶尔感慨深圳楼市,在行情好的时候,不用花太多心思做产品,也照样卖得盆满钵满;行情不好的时候,又觉得即便花了心思也白搭,于是对于产品的推敲和打磨越来越少。曾经领跑全国的深圳,如今在产品打磨方面,早已经谈不上率先垂范,一种惰于思索的情绪在弥漫。

  尤其是当看到华贸中心时,专家一致赞许开发商敢于超前的勇气,大体量高规格的商业和写字楼、国际名师规划设计手笔,将惠州直接带入大都市,体现了开发商对土地的尊重。放眼深圳,如今还有多少项目,会选择超前设计、为城市加分?不得不想,如果未来,楼市回归根本,市场仍然有序竞争,无论是笑着还是流着泪,如今那些被深圳楼市弃若敝履的衣衫,终归还是需要一件件地穿回来。市场中,永远不会有风平浪静,只是尘埃中的种种迷茫,也许将来会成为刻骨铭心的失落。

  在多如牛毛的房子面前,投资恐有畏惧心理

  “如果形象点形容我们的项目,可以说涵盖了深圳地标的写字楼京基100、高端购物中心万象城,以及情景式购物中心CO CO PA R K。”在描绘上述话语时,惠州佳兆业中心的销售人员显得云淡风轻,豪气十足,来自广州的业内专家赵卓文听闻表情错愕。

  占地面积1.12万平方公里,是广东省内为数不多的超过1万平方公里的城市。占地仅1953平方公里的深圳与之相比,好比单身公寓见了别墅。

  每次在惠州市区溜达,都会被此起彼伏、身着绿衣的不同体态建筑所吸引,各种楼宇层出不穷地冒出,让人们真心地感受到这个城市的活力。惠州房地产行业的分析人士称,就惠州的楼盘推出量,还可保持五年的高速发展。因为在惠州开发商的眼中,惠州绝不仅仅是惠州人的,还是广深人的,乃至整个广东人的。

  但商机往往蕴含危机。如此大的推出量,背后是否真有足够的购买力作依托呢?购买力分投资和自住两类,就投资而言,如此多的楼盘供应难谈价格升值,至于租金回报也要结合当地人的租房心理。一位从外地来惠州生活已久的朋友告诉笔者,惠州租房价格呈现分水岭,市区较新的商品房与车程五分钟距离的老房子价格相差很大,外来人往往选择后者(他每月1000元左右的市区两房都难以出租)。至于自住,面对如此多的楼盘,可供消费者挑上一段时间,而就惠州本地购买力来说,消化这么多套房子恐怕难堪大任。笔者的朋友总结道,如果选择在惠州自住,绝对可以考虑,但如果投资,还是趁早省了心吧。(何嘉益)

  遍地现楼反映滞销,也有利购房者

  相比深圳购房者,惠州的购房者似乎要幸福得多,销售价格低得多自不用多说,两天看下来发现大多是现楼或准现楼在售。外观如何、园林怎样、户型是否实用等,全都可亲身体验后再下决定。

  一直觉得楼房预售制下,购房者很多时候只是看着图纸或沙盘就可能要决定购买行为简直是一场冒险,惴惴不安地等待两年甚至是三年的交楼时间,发现房子拿到手后布局或者景观和原来销售员介绍的或者自己设想的大有不同,此时万分懊恼通常也没有用了。而惠州如今大量楼盘的现楼或者准现楼则能轻松看到整个楼盘大体造型,还可以即刻或者几个月就可收房。

  对此,有楼盘销售员对此解释说,老板希望看到楼盘建成的效果再卖楼。我且不去揣摩有多少老板是这种心态之下,但是其中更深层次的客观原因,自然与惠州近年来供应大不无关系,在市区一个楼盘接一个楼盘正在如火如荼的施工中就让一帮来自深圳的记者激动不已,除此之外,史上最长最严厉的调控之下,对外地尤其是临近深圳的购房者门槛的提高,导致购房者在大大减少。

  按照广深专家的经验,一般是楼盘还在建设就卖完了,惠州如今大量现楼和准现楼,是滞销的表现。然而此次踩盘所见价格和一年前没明显变化,这让专家对其未来的升值前景持质疑态度,不过对于自住购房者来说,倒是可以不慌不忙挑选心仪单位的好时候。

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